综合

多卖房子少买地万科不差钱

2019-08-17 21:50:57来源:励志吧0次阅读

  根据《上海证券报》近日调查,目前多数房企经营压力依然很大,但随着现金流意识的增强,房企逆势生存能力也在提高。万科集团总裁郁亮表示,“只有那些实现快速周转的,不囤地、不捂盘的企业才可能在今年下半年胜出。”

  从资金链来看,虽然一季度已经有微小窗口令房企集中出货套现,但总体来说,房企压力依然巨大。“我们是国有企业,但是现在也已经很难从贷到款。有些项目早就可以预售了,但是还是想等到5月份看看市场情况再说。总归想能够实现开盘售罄,那价格就很重要。现在要想实现好的销售,就一定是用价格说话。但是究竟降到什么价位最合适,就很难判断。”华东一家中型开发商表示。

  龙头房企也不例外。以万科为例,2011年12月,万科向华润深国投申请信托借款10亿元用于上海五街坊开发。今年 月,万科再次向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款,年利率分别为10.6%和10.5%,资金用于多个项目的开发。

  不过,在 月1 日召开的万科2011年度财报发布会,郁亮表示,多卖房子少买地是今年坚持的方针,因此万科并不缺钱。同时,郁亮还否认华润给万科的新增信托源于缺钱。

  尽管有郁亮一番“不差钱”的高调言论,但从上海市场来看,万科并不轻松。“对于万科上海市场,基本可以用三个字形容,那就是多、远、难。短期内经营压力比较大。”新任上海万科总经理孙嘉在万科内部周刊上坦言。具体来说,万科在上海有10余个项目,涉及高中低端住宅、综合体、绿色建筑等多个品类,又多在外环外区域,且部分项目出现经营性困境,市场竞争力有待提升。“2012年,是上海万科压力最大,任务最重,且最具挑战性的一年。我们要努力做到规模增长,利润提升,盘活滞重项目,提高产品竞争力、营销能力,以及成本控制能力。”孙嘉说。

  而一位接近万科的上海房地产界人士介绍,上海万科目前在售项目基本为成本销售,拟售楼盘五街坊等因为价格迟迟不能确定而一直没能入市销售。“前几年上海万科一直想走类似华润的高端物业路线。无论是外立面的石材还是园区景观,都投入较高成本。这种豪宅化倾向其实与郁亮一贯坚持的‘高性价比’快销战略有所出入,导致上海万科项目成本较高,定价较高,却销售不畅。今年上海万科或许会在价格上有更大让步,同时实行较严格的成本控制。”

  虽然万科上海市场只占万科全国业务的十分之一,但也多少说明了万科以10%以上成本融资的原因所在。“如果是我,这么高成本的融资,我不接受。”SOHO中国董事长告诉。

  其实,总体来看,万科资金链压力在全行业中看并不大。显示,截至2011年末,万科资产负债率上升至77%,但剔除预收账款后的其他负债占总资产的比例仅为 9.6%,且持有货币资金总额高达 42.4亿元,高于其短期借款和一年内到期的长期借款2 5.7亿元。

  而包括雅居乐、绿城中国、盛高置地等多个房企,在标普等国际评级机构看来,很有可能出现现金流无力应付短期债务重压的局面。

  今年一季度,包括合景泰富、碧桂园、中海、雅居乐、华远、万科等多个大型房企启动融资计划,形式包括发行定息优先票据、配股、银行等。业内人士认为,今年房企债务到期高峰的到来,是迫使其不得不迫切融资的重要原因。

  根据申银万国报告,2012年集合类房地产信托本息共到期20 7亿元,加上单一委托人认购的单一类房地产信托,共有约 062亿本息到期。第一个集中兑付期是今年 月,兑付额度为147亿元,面临兑付的房企将承受较大的资金压力;今年6月、7月和8月将是接下来的另外三个兑付高峰期。

  中金公司表示,房地产信托产品的兑付风险虽然总体可控,但预计10%至15%的信托项目可能在今年出现违约风险。不过,大多数开发商会选择降价促销、“借旧还新”或者项目转让等方式来应对短期债务压力。

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